Alles, was du über Mieterrechte wissen solltest

Stell’ dir folgendes Szenario vor: Du hast deine:n Vermieter:in darum gebeten, ein paar kleinere Reparaturen in deiner Wohnung durchzuführen. Nach einigen Diskussionen habt ihr euch auf einen Termin in zwei Tagen geeinigt. So weit, so gut.

Als du jedoch am selben Abend Nachhause kommst, siehst du, dass in deiner Wohnung Licht brennt. Schon aufs Schlimmste gefasst, zückst du dein Handy, um 110 zu wählen, sollte es hart auf hart kommen. Bis dein Blick auf das parkende Auto deines:deiner Vermieter:in fällt. Er:sie hat sich mit dem Zweitschlüssel ‘reingelassen und repariert gerade in aller Seelenruhe dein tropfendes Waschbecken…

Erleichterung durchflutet dich – keine Einbrecher, kein ungewollter Besuch der:des Ex. Doch warte mal – dürfen Vermieter:innen eigentlich einfach so in deine Wohnung, wenn du gar nicht da bist? 

Gute Frage. In Deutschland gibt es strenge Regeln und Gesetze, die Mieter:innen schützen. Jedoch sind sich viele von uns nicht zu 100 % sicher, wann genau sie das Recht auf ihrer Seite haben und in welchen Szenarien nunmal nicht.

Hier springen wir ein, um Licht ins Dunkel zu bringen und beantworten ein paar deiner brennendsten Fragen rund um das Thema Mieterrechte.

• Welche Rechte haben Mieter:innen?
• Welche Pflichten haben Mieter:innen?
• Aus welchen Gründen kann dir dein:e Vermieter:in kündigen

Welche Rechte haben Mieter:innen?

Lass’ uns direkt und ohne Umschweife in die Rechte eintauchen, die Mieter:innen in der Regel haben. Doch aufpassen: Es ist immer wichtig, dass du deinen spezifischen Fall inklusive aller Hintergrundinfos berücksichtigst (plus, wir sind ein Versicherer, und keine Gruppe von Anwält:innnen).

1. Das Recht auf eine bewohnbare/ mangelfreie Wohnung

Als erste Priorität müssen Vermieter:innen ihre Seite des Deals, aka Mietvertrags, einhalten und dir eine Wohnung stellen, die du ganz normal bewohnen und nutzen kannst. Da du jeden Monat deine Miete zahlst, kannst du im Gegenzug erwarten, dass die Bude in gutem Zustand ist. Vermieter:innen müssen beispielsweise sicherstellen, dass die Heizung einwandfrei funktioniert, dein Balkongeländer sicher ist und dass deine Fenster keine undichten Stellen haben.

Sind Mietsachen, also alle Dinge, die zur Wohnung gehören und die du mitmietest, durch Verschleiß oder normale Abnutzung beschädigt oder gar nicht mehr funktionstüchtig, dann muss dein:e Vermieter:in einspringen. Sollte also die Tür zu deiner Nasszelle nicht mehr aufgehen, weil der Scharnier durch das tägliche Öffnen und Schließen den Geist aufgegeben hat, dann muss sich dein:e Vermieter:in darum kümmern bzw. jemanden beauftragen, der dies tut.

Kurz aufpassen: Kommt es zu Schäden an deiner mitgebrachten Einrichtung/ Sachen, beispielsweise durch einen Wasserrohrbruch (wir hoffen, das passiert nie!), dann ist das ein Fall für die Hausratversicherung. Natürlich nur, wenn du vorausgeplant und dir eine zugelegt hast.

2. Ein Recht darauf, weniger Miete zu zahlen

Freu’ dich hier nicht zu früh, natürlich gilt das ausschließlich für Situationen, die eine sogenannte Mietminderung rechtfertigen. Eingeschlossen sind Fälle, in denen dein Wohnraum nicht mehr vollständig so genutzt werden kann, wie vorher vereinbart – wenn beispielsweise in der Wohnung über dir ohne Ankündigung Umbaumaßnahmen (samt Lärmbelästigung, argh) stattfinden, oder sich durch bauliche Mängel Schimmel in deinem Schlafzimmer ausbreitet. Ist dies der Fall, heißt es, Initiative ergreifen und sobald wie möglich mit deinem:deiner Vermieter:in in Kontakt treten – und zwar mithilfe einer Mängelanzeige. 

In der Zeitspanne, in der du deine Wohnung aufgrund des Mietmangels (nicht von dir verursacht, versteht sich) nicht problemlos nutzen kannst, hast du laut dem Deutschen Mieterbund das Recht auf eine Minderung der Miete. Hier findest du eine kleine Übersicht, die angibt, wie hoch die Mietminderung ausfallen könnte. Doch aufpassen: Du kannst die Beispiele nicht eins zu eins übernehmen und solltest stattdessen unbedingt deinen individuellen Fall analysieren.

3. Rechte rund um deine Mietkaution

Eine Mietkaution zu zahlen, ist wohl eher eine Pflicht. Spannend ist hier jedoch, dass du die Kaution in drei gleiche monatliche Zahlungen splitten kannst. Du musst also nicht die ganzen drei Monatsmieten in einem Batzen zahlen. Und on Top wird die erste Zahlung erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, und nicht sofort nach Unterschreiben des Mietvertrags. 

Auch gut zu wissen: Dein:e Vermieter:in muss die Mietkaution anlegen und kann sie nicht einfach so eincashen. 

Und wie sieht’s aus, wenn du ausziehst? Nach der Wohnungsübergabe kannst du erwarten, die Mietkaution innerhalb von drei bis sechs Monaten zurückzubekommen – natürlich nur, wenn du deine Miete immer pünktlich gezahlt hast, dem:der Vermieter:in sonst nichts schuldest und die Wohnung in gutem Zustand hinterlassen hast. Hier findest du ein paar Tipps, falls dein:e Vermieter:in deine Kaution nicht zurückzahlt.

4. Das Recht, deine Wohnung so zu einzurichten, wie du möchtest

Möchtest du gerne deine selbstgemalten Aquarelle an die Wand hängen, um deine Mietwohnung in eine Wohlfühloase und dein wirkliches Zuhause zu verwandeln? Nur zu. Du hast laut dem Immowelt Ratgeber alles recht dazu, deine Wände in Farbe zu tauchen, Haken anzubringen etc. Es kann nur sein, dass du die Wohnung, bevor du ausziehst, wieder in den Ursprungszustand zurückversetzen musst. 

Übrigens, solltest du nach etwas Inspo suchen, um deine Wohnung zu verschönern, check’ hier unsere Hacks. 

5. Das Recht, deinen Besuch zu wählen

Im Klartext: Niemand kann dir vorschreiben, wen du in deiner Wohnung als Besuch empfängst und wen nicht. Solange ihr euch an die Hausregeln haltet (mehr dazu im Pflichten-Teil des Posts), kannst du in deiner Bude abhängen, mit wem du möchtest. 

Spielst du mit dem Gedanken, mit deinem:deiner Partner:in zusammenzuziehen und deine Wohnung wäre eigentlich groß genug für euch beide? Kein Ding. Dein:e Vermieter:in muss laut Immoscout den Einzug deiner bessere Hälfte genehmigen, oder triftige Gründe anbringen, warum es nicht passt. 

Sogar eine Untervermietung deiner Bude ist möglich, solange dein:e Vermieter:in zustimmt. Doch vergiss’ nicht, es vorher mit ihm:ihr abzusprechen.

6. Das Recht, Haustiere zu halten

Gute Nachrichten für Rudi, deinen pausbäckigen Goldhamster. Er darf in jedem Fall mit dir zusammen in deiner Bude wohnen. Gleiches gilt für jegliche Arten von kleinen Haustieren wie Wellensittiche, Kaninchen und Co. Die darfst du laut Entscheidungen des Bundesgerichtshofs so oder so halten, ohne, dass sich Vermieter:innen beschweren können – natürlich nur, wenn sie sich ruhig genug verhalten. Doch was passiert, wenn dein (kleines) Haustier einen Schaden an deiner Mietwohnung hervorruft? Diese Fälle werden in der Regel von deiner Privathaftpflichtversicherung gedeckt (psst – auch der von Lemonade!).

Auch gut zu wissen: Vermieter:innen können die Haltung von Hunden und Katzen in ihrer Mietwohnung nicht per se verbieten. Im Endeffekt dürfen sie den Einzug deines flauschigen Vierbeiners nur ablehnen, wenn ein triftiger Grund vorliegt. Der Absatz ‘Haustiere verboten’ in deinem Mietvertrag ist also im Prinzip unwirksam.

Check’ jedoch unbedingt deinen Mietvertrag genauer und rede mit deinem:deiner Vermieter:in, um alles in trockene Tücher zu bringen – besonders, wenn du schon ein Haustier besitzt oder mit dem Gedanken spielst, einen knuffigen Familienzuwachs zu adoptieren. 

7. „Hausrecht”

Kurz und knackig – Vermieter:innen dürfen nicht in deiner gemieteten Wohnung ein und aus gehen, wie es ihnen passt, schließlich handelt es sich um deine Privatsphäre. Sie können dein Zuhause ausschließlich mit deiner Zustimmung betreten. Gegen das oben genannte Szenario könntest du dich demzufolge wehren. Auch wenn dein:e Vermieter:in noch so gute Absichten hat, muss er:sie deinen Space respektieren.

8. Das Recht zu gehen oder zu bleiben

In den meisten Fällen sind Mietverträge unbefristet und deine Bude kommt mit einem Kündigungsschutz (yippie!). Du kannst also theoretisch in der Mietwohnung bleiben, solange du möchtest und solange du dich an alle nötigen Regeln und Pflichten als Mieter:in hältst. Und solltest du deine Wohnsituation ändern wollen, bist du nicht dazu verpflichtet, Auszugsgründe zu nennen, sondern musst nur die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Und die Wohnung wie im Vertrag vereinbart hinterlassen.

Dein:e Vermieter:in auf deiner anderen Seite, braucht triftige Gründe, um dich zum Auszug zu bewegen. Mehr dazu später.

So, jetzt wo wir alle deine Rechte aufgezählt haben, lass’ uns einen Blick auf deine Pflichten als Mieter:in werfen.

Welche Pflichten haben Mieter:innen?

Nicht nur Vermieter:innen müssen deine Rechte als Mieter:in respektieren – auch du hast Pflichten gegenüber deinem:deiner Vermieter:in. 

Hier eine fixe Übersicht über die Mieterpflichten, an die du dich in der Regel halten musst:

• Miete zahlen.

Na Logo – ohne Mietzahlung keine Mietwohnung. Du musst nur zusätzlich sicherstellen, dass du die Miete pünktlich und direkt am Anfang des Monats überweist. Kommt es zu erheblichen Mietrückständen, droht dir laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch, aka BGB, möglicherweise die fristlose Kündigung (OMG!).

• Sich an den Mietvertrag halten.

Lies am besten das gesamte Ding von vorne bis hinten genau durch und frag’ nach, falls nicht alles komplett klar ist – und zwar noch bevor du deine Unterschrift unter den Vertrag setzt.

• Die Hausordnung einhalten.

Wenn du, so wie die meisten von uns, in einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Wohnparteien wohnst, musst du dich an die sogenannte Hausordnung des jeweiligen Hauses halten. Diese gibt unter anderem gewisse Ruhezeiten an, wie der Müll entsorgt wird, oder ob du dir das Putzen des Treppenhauses mit den anderen Bewohner:innen teilst.

• Heizen.

Klingt eventuell etwas seltsam – aber du darfst auf keinen Fall während der kalten Tage in deiner Wohnung aufs Heizen verzichten. Tust du das trotzdem, dann kann es zu bösen Überraschungen wie Schimmel (igitt) oder geplatzten Rohren kommen. Gut zu wissen: Auch Lüften ist vorgeschrieben, damit sich keine Feuchtigkeit in der Wohnung bildet.

• Schäden und Mängel melden.

Hast du entdeckt, dass deine Fenster undicht sind und es bei Starkregen leicht reinregnet? Dann musst du das sofort deinem:deiner Vermieter:in melden. Ergeben sich Folgeschäden, musst du die eventuell aus eigener Tasche bezahlen.

• Die Wohnung für Interessent:innen öffnen.

Will dein:e Vermieter:in die Wohnung verkaufen, dann musst du dir einen Nachmittag die Woche einrichten, an dem er:sie Interessent:innen zeigen darf. Natürlich muss der Termin vorher mit dir abgesprochen werden.

• Vor dem Auszug Schönheitsreparaturen durchführen.

Lass’ dich hier nicht übers Ohr hauen: Was unter diesem Begriff gemeint ist, sind ausschließlich die Standard-Malerarbeiten, wie Streichen oder Tapezieren. Eine „Aufhübschung” der Wohnung auf deine Kosten ist nicht vorgesehen. 

Wann kann dir dein:e Vermieter:in kündigen?

Wie oben schon angesprochen, ist einer der nicht sehr überraschenden Kündigungsgründe, die Nichtzahlung der Miete. Aber es gibt noch einen zusätzlichen Faktor, der eine Kündigung rechtfertigt, nämlich Eigenbedarf.

Eigenbedarf bedeutet, dass dein:e Vermieter:in selbst oder nahe Verwandte den Wohnraum des Hauses oder der Wohnung nutzen möchten. Er oder sie muss dir in diesem Fall ganz formell ein Kündigungsschreiben vorlegen. Und hier kurz die Ohren spitzen: Normalerweise gilt für deine:n Vermieter:in eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wohnst du jedoch schon länger als fünf Jahre in der Wohnung, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Doch wie sieht es aus, wenn die Wohnung verkauft wird?

Es ist eingetreten wovor du dich schon ein paar Monate lang gefürchtet hast: Dein:e Vermieter:in hat deine Wohnung verkauft. Doch was bedeutet das jetzt genau für dich?

Interessanterweise kann dein Mietvertrag nicht direkt gekündigt werden, wenn sich der:die Besitzer:in geändert hat. Warum das so ist, fragst du dich. Laut dem Mietrecht-Teil des BGBs heißt es „Kauf bricht nicht Miete”. Zusätzlich kann dein bestehender Mietvertrag bei einem Besitzer:innenwechseln nicht automatisch abgeändert werden. Dein:e potenzielle:r neue:er Vermieter:in kann also nicht nochmal ordentlich auf die Miete draufschlagen. Eine Mieterhöhung ist nur erlaubt, wenn die Miete vorher viel zu niedrig war und jetzt auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll (hier kannst du nachschauen, ob deine Miete angemessen ist). Ein weiterer Grund wäre eine sogenannte Modernisierungsmieterhöhung, wenn der:die neue Vermieter:in beispielsweise die gesamte Küche ersetzt hat. In diesem Fall kann er:sie möglicherweise mehr Miete von dir einfordern. 

Doch natürlich gibt’s auch hier noch ein Hintertürchen – meldet der:die neue Besitzer:in Eigenbedarf an, dann musst du leider das Feld räumen.

Wie kannst du dich gegen die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf wehren? 

Du denkst, dass dein:e Vermieter:in die Wohnung eigentlich gar nicht selbst nutzen will, sondern das Ganze nur faked, um dich rauszuekeln? 

Möchtest du trotzdem gerne in der Wohnung bleiben, liegt in diesem Fall die Beweispflicht bei dir – du musst beweisen können, dass es sich um fadenscheinige Kündigungsgründe handelt. Und du musst schriftlich Widerspruch einlegen. Hast du ‘deine Wohnung’ beispielsweise bei Portalen wie Immoscout und Co. entdeckt, da der:die Besitzer:in eigentlich nur nach neuen Mieter:innen sucht, reicht das meistens als Beweisgrund aus, um den Eigenbedarf zu widerlegen.

In einem solchen Fall muss der:die Vermieter:in womöglich Schadensersatz an dich zahlen.

Schlussanmerkung

Es ist entscheidend, dass du deine eigenen Rechte als Mieter:in kennst, ob du nun in eine neue Wohnung ziehst, oder schon jahrelang dieselbe Bude dein Zuhause nennst. Wir hoffen, dass du diesem Ziel durch unseren Post ein bisschen näher gekommen bist – und dich für deine Rechte einsetzen kannst, sollte es mal dicke kommen.

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Hast du noch immer offene Fragen bezüglich deiner Rechte als Mieter:in oder ein spezifisches Anliegen rund um deine Mietwohnung, dann wende dich am besten an die Mietrechtsberatung deines Bundeslandes. Doch Vorsicht, die Beratung ist nicht umsonst. 

Solltest du dich fragen, welche Versicherungen, du als Mieter:in überhaupt erst brauchst, dann wirf einen Blick auf diesen Post. Und sollte es bereits zu einem Mietsachschaden an deiner gemieteten Wohnung gekommen sein, dann check’ gerne – und ganz umsonst – in unserem Post, wer für den Schaden aufkommen muss.