Berlin steht für Verwegenheit, Abenteuer, Mix der Kulturen, ist die Stadt der unbegrenzte Möglichkeiten, die Kulisse zahlloser (Tag-)Träume, und die einzige Stadt Deutschlands, die ganze 6.000 Mal in Songtexten erwähnt wurde.
Yes – wie die meisten von uns hast wahrscheinlich auch du schonmal mit dem Gedanken gespielt, die 3,6 Millionen Einwohner Metropole wenigstens für ein paar aufregende Monate dein Zuhause nennen zu können. Doch stimmt es, dass es ein nahezu unmögliches Unterfangen ist, eine (bezahlbare) Wohnung in Berlin zu finden?
Wir geben Tipps, wie du es am Ende doch noch schaffen kannst, dir eine Bude zu sichern. Lies hier unsere Insights zum Apartment-Hunt im Dicken B.
Ein kurzer Themenüberblick:
- In welchem Kiez Berlins solltest du nach einer Mietwohnung suchen?
- Praktische Tipps zur Wohnungssuche in Berlin
- Was solltest du zur Wohnungsbesichtigung mitbringen?
- Berliner Mietendeckel, Schattenmiete & Mietpreisbremse
Die Qual der Wahl – in welchem Kiez Berlins solltest du nach einer Mietwohnung suchen?
Erwartest du jetzt eine Pauschalantwort à la ‘One-size-fits-all’, müssen wir dich leider enttäuschen. Die existiert nicht. Was wir dir jedoch bieten können, ist eine Orientierungshilfe. Wir gehen gemeinsam die wichtigsten Kriterien ab, die dir bei der Entscheidungsfindung für deinen Kiez helfen können – angefangen bei der Innenstadt-Anbindung über die jeweilige Nachfrage im Viertel bis hin zur Kriminalitätsrate. Let’s go.
Anbindung zur Innenstadt:
Das Zauberwort hier lautet: Innerhalb des S-Bahn-Rings. Spoiler: Wenn du in Spandau, Köpenick oder Marzahn angekommen bist, bist du zu weit gefahren.
Liebäugelst du mit einer Wohnung, die nicht direkt im Herzen von Berlin liegt, stell’ unbedingt sicher, dass sie (wenigstens) eine S-Bahn-Haltestelle hat, die dich direkt dorthin bringt. Denn wer möchte schon für einen Kaffee und ein Stück gepflegten Karottenkuchen 1.5 h nach Mitte anreisen?
Anzahl der Mitbewerber:innen:
Welche Viertel den höchsten Coolness-Faktor haben, lässt sich easy beantworten. Du ahnst es schon: Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln liegen im Ranking weit oben.
Übrigens, Timeout Magazine hat im Oktober 2020 die 40 angesagtesten Neighbourhoods der Welt aufgelistet. Und Berlin Wedding hat es weltweit auf den 6. Platz geschafft! Doch – Überraschung – die beliebtesten Kieze nehmen zudem die Top-Plätze ein, wenn’s um die Anzahl der meisten Bewerber:innen pro Bude geht. Beliebtes Viertel gleich weniger Möglichkeiten, eine Wohnung zu ergattern. Klingt logisch.
Das Portal Immobilienscout 24 hat sich die Mühe gemacht und in einer Statistik aus dem Jahre 2017/ 2018 die Anzahl der Wohnungsbewerber:innen ausgewertet: Auf eine 54 m2 Mietwohnung in Neukölln kamen ganze 836 Bewerber:innen! Ähnlich dramatisch sah die Lage in Kreuzberg und Friedrichshain aus: 635 versus 595 Bewerber:innen. Und auch Wedding ließ sich mit 740 Bewerber:innen kaum toppen. Am wenigsten Konkurrenz hingegen (nur 17 Bewerber pro Wohnung) gab’s in Wartenberg. Wirf hier einen Blick auf die gesamte Liste.
Via des Ausschlussprinzips:
Welche Stadtteile solltest du eventuell von deiner Liste streichen, wenn du eher zur Gruppe der Ängstlichen gehörst? Berlin ist nicht Kapstadt oder Acapulco, trotzdem gibt’s einige Viertel, in denen man nachts besser nicht alleine zu Fuß ‘rumlaufen sollte. Laut der Polizei liegt die Kriminalitätsrate in diese neun Berliner Gegenden am höchsten:
- Alexanderplatz
- Leopoldplatz
- Schöneberg-Nord (im Bereich Nollendorfplatz & in Teilen des Regenbogenkiezes)
- Görlitzer Park
- Warschauer Brücke
- Kottbusser Tor
- Teile der Hermannstraße
- Hermannplatz
- ein kleiner Bereich der Rigaer Straße
Und last but not least – einer der wichtigsten Punkte: Money.
Mietpreis:
Ok, das Thema ist etwas komplexer. Doch keine Sorge, auf den Mietendeckel (oder dessen Abschaffung) und die sogenannte Schattenmiete gehen wir später genauer ein.
Möchtest du eine grobe Richtung bezüglich der Wohnungspreise pro Quadratmeter in den verschiedenen Stadtteilen Berlins erhalten – und zwar um sicherzugehen, dass dich der:die potenzielle Vermieter:in nicht komplett übers Ohr haut –, dann wirf einen Blick auf den aktuellen Mietspiegel. Dieser stellt Infos über die ortsübliche Vergleichsmiete bereit. Laut Mietspiegel liegt die durchschnittliche Kaltmiete in Berlin bei 16,80 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Sie reicht von knapp 9 Euro/m² in Wittenau bis zu circa 35 Euro/m² in Rummelsburger Burg. Wie du siehst, es ist für jeden was dabei ;).
Und nun, da du dich hoffentlich für einen (oder eine handvoll) Kiez(e) entschieden hast in denen du gerne wohnen möchtest, hier ein paar praktische Tipps für den Kick-Off. Lass’ uns die eigentliche Wohnungssuche beginnen.
Praktische Tipps zur Wohnungssuche in Berlin
- Der frühe Vogel und so
Kümmer’ dich nicht erst um eine neue Bleibe, wenn dir deine vorherige Wohnung unter dem Allerwertesten weggezogen wird und der Nachmieter:in mit seinem Hab und Gut vor der Türe steht. Couchsurfen bei Freund:innen ist cool – aber auch nur für einen begrenzten Zeitraum. Nun stellt sich die Frage was eigentlich ‘früh genug’ ist, wenn’s zur Wohnungssuche kommt. Für deine vorherige Wohnung gilt in der Regel eine dreimonatige Kündigungsfrist – mach’ dich am besten direkt auf die Suche, wenn du deine:n Vermieter:in über den geplanten Auszug informiert hast.
- Beziehe Freund:innen, Bekannte & alle, die dir positiv gesonnen sind, mit in die Suche ein
Mach’ dir ein bisschen Vitamin B zunutze – ganz nach dem oldschool Motto „Beziehungen schaden nur dem, der keine hat”. Denn es gibt immer den Freund der Freundin des Nachbarn, der vielleicht von einer freien Bude gehört hat. Und Vermieter:innen berücksichtigen deine Bewerbung viel eher, wenn sie zusammen mit einer Empfehlung kommt.
Nutze zusätzlich dein digitales Netzwerk, Facebook etc. Poste wonach du suchst und bitte deine Freund:innen darum, den Post zu sharen und sich allgemein für dich umzuhören. Außerdem gibt es dutzende Facebook-Gruppen, denen du beitreten solltest, so wie beispielsweise ‘Wohnung frei in Berlin’.
- Die Standard-Portale für Mietwohnungen
Zu den bekanntesten Suchportalen gehören, wie du bestimmt schon gehört hast, Immoscout 24, Immowelt und Immonet.
Für Immoscout 24 lohnt es sich, sich das Abo Mieterplus+ zu holen, um Einsichten in alle Statistiken zu bekommen und damit deine Anfrage ganz oben im Postfach potenzieller Vermieter:innen erscheint. Außerdem kannst du mithilfe eines Premium-Accounts gleich alle Unterlagen auf maximal geordnete Weise vorlegen (und dem Alman eine Freunde bereiten).
Darüber hinaus solltest du dir für alle Portale Alerts einrichten, und immer direkt reagieren, wenn interessante Benachrichtigungen/ neue Angebote auf deinem Handy aufploppen. Zeit ist ein riesiger Faktor in jeder Wohnungssuche – und ganz besonders, wenn’s um den hart umkämpften Berliner Wohnungsmarkt geht.
- Checke Alternativ-Channels
Du kannst erwarten, dass sich absolut jeder, der eine Wohnung sucht, auf den Standard-Portalen herumtreibt. Was nicht jeder macht, ist andere Channels ausprobieren. Klingt zwar etwas lame, aber versuch’s mal am Schwarzen Brett des Supermarkts in dem Viertel, in dem du eine Wohnung suchst. Wenn du dort eine Annonce aushängst, kannst du nichts verlieren, sondern erhöhst nur die Chancen, deine Traumwohnung im Berliner Altbau zu finden.
Hast du ein bisschen Geld zur Seite gelegt, bietet es sich eventuell auch an, ganz spießig mithilfe eines:einer Maklers:Maklerin zu suchen. Diese:r wird erst bezahlt, sobald eine Bleibe für dich gefunden ist. FYI – es gilt außerdem, dass diese:r für eine Wohnung maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer als Provision verlangen darf. Also lass’ dich hier nicht hinters Licht führen.
Zusätzlich solltest du Ebay-Kleinanzeigen und Wg-gesucht auschecken, auch wenn es nicht deine Anlaufstelle #1 ist. Manche Vermieter:innen sind womöglich etwas weniger up-to-date und posten auf den alternativen Portalen. Ein kurzer Blick darauf kann jedenfalls nicht schaden.
Score. Du wurdest endlich zum lang ersehnten Besichtigungstermin eingeladen. Was du dorthin mitbringen musst, lautet deine nächste Frage. Wir haben die Antwort.
Was solltest du zur Wohnungsbesichtigung mitbringen?
Gehörst du bereits zur post-Uni, arbeitenden Bevölkerung, solltest du Folgendes mitbringen:
- Schufa-Auskunft, die nicht älter als drei Monate ist. Auf meinschufa.de kannst du diese beantragen. Sie gibt Auskunft über deine Bonität, aka Kreditwürdigkeit, also stellt eine Art Versicherung an den:die Vermieter:in dar, dass du jeden Monat deine Miete zahlen kannst.
- (Die letzten drei) Gehaltsnachweise vom letzten Arbeitgeber – gut zu wissen: ⅓ deines Gehalts solltest du für die Miete einplanen.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (was ein Wort!) – kannst du von deinem:deiner ehemaligen Vermieter:in beantragen. Dieses Dokument bestätigt, dass es von deiner Seite aus keine Mietrückstände gibt, also keine Miete, die du versäumt hast, zu bezahlen.
- Kopie deines Persos
Und bist du noch Student:in, dann bring am besten diese Doks mit:
- Bürgschaft von deinen Eltern
- Immatrikulationsbescheinigung der Uni
- Belege Bafög/ Kindergeld
- Gehaltsnachweise deiner Eltern
Und jetzt zu einer Momentaufnahme mit Infos dazu, was gerade auf dem Mietermarkt in Berlin passiert.
Berliner Mietendeckel, Schattenmiete & Mietpreisbremse
Ein bisschen Background-Info: Am 23. Februar 2020 wurde in Berlin der sogenannte Mietendeckel eingeführt, um den exponentiell steigenden Mieten der Hauptstadt entgegenzuwirken. Seine drei Haupt-Auswirkungen:
- Die Mieten wurden ab Einführung des Mietendeckels im Februar eingefroren. Und zwar auf dem Stand des 18. Junis 2019. Außerdem durften Vermieter:innen die Miete nur um 1,3 Prozent jährlich erhöhen. Diese Regelung betraf ca. 1,5 Millionen vor 2014 gebaute Wohnungen.
- Eine Mietobergrenze bei Wiedervermietung der Wohnungen wurde eingeführt.
- Mieten, die mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen für Wiedervermietung lagen, wurden ab Februar abgesenkt. In manchen Bezirken führte das zu einer Halbierung der Miete.
Nach 2014 gebaute Wohnungen wurden vom Mietendeckel ausgeschlossen.
Ein neues Phänomen, die sogenannte Schattenmiete, folgte dem Mietendeckel nahtlos. Manche Vermieter:innen suchten sich einen Weg, um sich an der Mietverringerung vorbeizuschlängeln, und gaben von nun zwei Verträge an potenzielle Vermieter:innen: einen mit der Originalmiete und einen mit der vom Mietendeckel gedrückten Miete. Laut dieser Verträge verpflichteten sich die Mieter:innen dazu, die Differenz zwischen den zwei Mietpreisen zurückzuzahlen, sollte der Mietendeckel abgeschafft werden.
Und dieser Fall ist nun eingetroffen: Die Regierung hat entschieden, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist und diesen mit sofortiger Wirkung abgeschafft. Was das bedeutet? Vermieter:innen mit Wohnungen in den meist gehypten Bezirken in Berlin (und mit der Schattenmiete als Teil des Mietvertrags), können sich über Nachzahlungen ihrer Mieter:innen freuen. Doch für Mieter:innen sind dies mehr als schlechte Neuigkeiten. Laut einer Sparkassen-Studie haben nur 41 Prozent der betroffenen Mieter:innen Geld zur Seite geschafft, um für die mögliche Differenz aufzukommen. Und dann muss man das Ganze noch im Kontext des Corona-Jahres sehen…
Nun, da wir den Begriff Mietendeckel erklärt und dessen Entwicklung genauer beleuchtet haben: Was war eigentlich nochmal die Mietpreisbremse? Diese trat im Jahr 2015 in Kraft und begrenzt Mietpreise auf eine Obergrenze, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. The good news: Im Gegensatz zum Mietendeckel besteht die Mietpreisbremse noch immer. Etwas weniger gut: Sie gilt nicht für Neuvermietungen und bringt auch keine Mietverminderungen mit sich.
Wir schauen definitiv gespannt – und leicht besorgt – darauf, wie die Aufhebung des Mietendeckels den (Miet-)Wohnungsmarkt Berlins längerfristig beeinflussen wird. Und darauf, welche Trends sich die Regierung noch einfallen lässt, um den Mietwahnsinn in der Metropole zu regulieren.
Übrigens, wenn du mehr über deine Rechte und Pflichten als Mieter:in ‘rausfinden möchtest, lies einfach in unseren Blogpost zum Thema rein.
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Schon fündig geworden? Solltest du dir bereits dein neues Zuhause in Berlin gesichert haben: mega! Wirf gerne einen Blick auf unsere Tipps, um deine Umzugskartons so effizient wie möglich zu packen. Und falls du noch keine hast, hol’ dir unbedingt eine Hausrat- und private Haftpflichtversicherung in Berlin, damit du und deine Sachen safe sind. Wir empfehlen dir ganz uneingenommen die von Lemonade ;).
