Wohnungsübergabe — das solltest du beim Auszug beachten

Auf zu neuen Ufern! Du hast eine neue Wohnung gefunden und nun steht der Umzug bevor? Oder du wechselst die Stadt, ziehst weiter raus aufs Land oder es wartet eine Reise auf einen anderen Kontinent? Ganz egal, wohin es geht: Alles muss raus und für die involvierten Parteien muss alles seine Ordnung haben. Als wäre die Organisation des Umzugs nicht schon genug, muss man sich also auch noch um den ordnungsgemäßen Auszug kümmern. Das nervt, hat aber auch einige Vorteile für dich. Wenn alles maximal-organisiert ist, bist auch du auf der sicheren Seite und musst dir weniger Sorgen darüber machen, ob und wann du deine Mietkaution wiederbekommst. Und das ist wiederum ganz nice, oder?

Vom Zustand der Wohnung bis hin zum Übergabeprotokoll fassen wir dir übersichtlich alle Eckpunkte darüber zusammen, was du beachten solltest, damit die Wohnungsübergabe reibungslos verläuft.

Und das sind die Themen, die wir covern:

• Rechte und Pflichten: In welchem Zustand musst du die Wohnung hinterlassen?
• Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll und warum ist es wichtig?
• Wer sollte bei der Wohnungsübergabe mit dabei sein?
• Wann kannst du deine Mietkaution zurückerwarten?
• Was passiert, wenn es während des Auszugs zu Schäden kommt?
• Musst du deine Einbauküche vor dem Auszug ausbauen?

Rechte und Pflichten: In welchem Zustand musst du die Wohnung hinterlassen?

Rein rechtlich gesehen, ist die Wohnungsübergabe der Moment, in dem du als Mieter:in die Mietsache (aka deine Wohnung) nach Beenden des Mietverhältnisses an den:die Vermieter:in zurückgibst, und zwar wenn offiziell dein Mietvertrag endet. Wichtig ist als erste Faustregel, dass die Wohnung leer sein sollte, damit Möbel keine Wände, Ecken oder Böden verdecken, hinter denen sich böse Überraschungen verstecken könnten. Außerdem solltest du die Wohnung so gründlich wie möglich in Ordnung bringen.

Dass der „ordnungsgemäße” Zustand unterschiedlich interpretiert werden kann, ist so offensichtlich, wie die Tatsache, dass du Schäden, die du verursacht hast, beheben musst. Doch wie einigt man sich jetzt? Im Zweifel gilt das Urteil des Bundesgerichtshofs, BGHs, oder eben das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. 

Einige Vermieter:innen übertragen ihre Pflicht, einen attraktiven Wohnraum zu schaffen, auf die Mieter:innen. So legen sie beispielsweise im Mietvertrag fest, dass sogenannte Schönheitsreparaturen von dir als Mieter:in übernommen werden sollten. Unter die Kategorie Schönheitsreparaturen fällt es beispielsweise Bohrlöcher in den Wänden, die an all den gemütlichen Abenden in der Küche das Regal mit den schönen Kerzenhaltern getragen haben, zu schließen. Auch die wilden Malereien zu beseitigen, die ihr beim Einzug für eine kreative Idee gehalten habt, gilt möglicherweise als Schönheitsreparatur. 

Hier ist jedoch wichtig, genau zu schauen, was im Mietvertrag steht und in welchem Zustand du die Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs übernommen hast. Eine klare Definition der von dir verlangten „Reparaturen” kurz vor deinem Auszug gibt es im Mietrecht nämlich nicht. Eine Liste der wichtigsten Punkte findest du hier:

• Streichen, sowie Kalken der Decken & Wände
• Tapezieren
• Streichen von Holzfußböden, Heizungen und Rohren, sowie von innenliegenden Fenstern und Türen und deren Rahmen

Die gute Nachricht ist, dass normale Gebrauchsspuren und Verschleiß prinzipiell laut Mietrecht nicht ausgebessert werden müssen. Normale Abnutzungen finden sich zum Beispiel am Fußboden, der über die Jahre beim Tanzen oder Stühlerücken im Wohnzimmer ein paar kleine Kratzer abbekommen hat. Anders verhält es sich bei Rotweinflecken im Teppichboden, sie gelten wiederum als Beschädigung und müssen beseitigt werden. Im Zweifel gilt natürlich, lieber ein Loch mehr zu spachteln als zu wenig.

For the record: Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll und warum ist es wichtig?

Ja, manchmal ist es nervig, dass in Deutschland viele Erbsen gezählt werden und es gefühlt für jede Kleinigkeit eine Regelung gibt. Aber seien wir mal ehrlich: So ein Protokoll ist, wenn auch etwas spießig, im Prinzip keine schlechte Sache, die alle Beteiligten absichert und Streitigkeiten von vornherein aus dem Weg räumt. Es wird bei Ein- und Auszug gemeinsam von Vermieter:in oder einer Vertretung und dem:der Mieter:in ausgefüllt. Wichtig sind die Details. Denn wenn es hart auf hart kommt, entscheiden diese darüber, ob du als Mieter:in die gesamte Kaution wieder bekommst – und im Gegenzug für die Vermieter:innen, ob diese noch auf Kosten sitzen bleiben oder nicht. Ein Sprung im Waschbecken zum Beispiel, der beim Einzug festgehalten wurde, ist für dich dann kein Problem, weil im Protokoll steht, dass dieser Schaden schon vorher da war. Deshalb dient das Wohnungsübergabeprotokoll (hier auch ein Hoch auf die deutsche Sprache) als Checkliste, um alle wichtigen Informationen und Details festzuhalten und damit im Nachhinein eine faire Abwicklung und Auswertung der Übergabe möglich ist. Die meisten Protokolle sind sehr simpel aufgebaut und helfen dir möglicherweise, bei der Übergabe strukturiert vorzugehen und auch an die Besenkammer unter der Treppe zu denken. Eine Vorlage vom Deutschen Mieterbund findest du zum Beispiel hier.

Vor Ort: Wer sollte bei der Wohnungsübergabe mit dabei sein?

Der Übergabetermin sollte von beiden Parteien abgestimmt, festgehalten und selbstverständlich auch eingehalten werden. Wenn es dann soweit ist – you said your goodbyes – alles ist ausgebessert und ausgeräumt, ist es wichtig, dass du persönlich erscheinst. Auch wenn du es sehr schätzt, remote zu arbeiten oder deine Yogaklasse online wahrzunehmen, in diesem Fall spricht alles dafür, dass du vor Ort bist. So kannst du sichergehen, dass dir nicht noch eine Macke am Heizkörper angehängt wird, die du gar nicht verursacht hast. Fair enough, oder? Im besten Fall nimmst du eine dritte Person als Zeug:in mit, das können auch Freund:innen oder Bekannte sein – vier Augen sehen mehr als zwei und ihr könnt danach noch symbolisch einen kleinen Auszug feiern.

Cashback: Wann kannst du deine Mietkaution zurückerwarten?

Auch wenn du die Kohle wahrscheinlich gut direkt gebrauchen könntest (Hallo neuer Ikea Ohrensessel), ist es leider so geregelt, dass die Mietkaution in einem Zeitraum von drei bis sechs Monaten zurückgezahlt wird. Voraussetzung dafür ist, dass du deine Miete immer pünktlich gezahlt hast, du dem:der Vermieter:in sonst nichts schuldest und natürlich, wie schon beschrieben, alles in einen guten Zustand gebracht hast. Solltest du noch länger auf die Kaution warten müssen, haben wir an anderer Stelle einige hilfreiche Tipps zusammengefasst, wie du die Chancen erhöhst, dein Geld am Ende wiederzubekommen.

Last minute: Was passiert, wenn es während des Auszugs zu Schäden kommt?

Alles ist geplant und verpackt, die Helferlein sind motiviert, die Stullen für den Tag geschmiert — und dann passiert doch noch ein Missgeschick. Der massive Holztisch flutscht aus der Hand und haut eine fette Macke in den Türrahmen. Ärgerlich! Zum Glück greift hier in vielen Fällen deine Privathaftpflichtversicherung (falls du eine hast, versteht sich!). Sobald du selbst gezahlt hast oder deine Versicherung den Schaden übernommen hat und der Betrag bei dem:der Vermieter:in eingeht, heißt es aufatmen. Denn dann sollte eigentlich nichts mehr zwischen dir und der Rückzahlung deiner Kaution stehen. 

Zum Auszug gehört natürlich auch, dass du alle Schlüssel, die dir ausgehändigt wurden, zurückgibst, einschließlich des Schlüssels für das kleine Vorhängeschloss an der Kellertür oder dem Briefkasten. Die Privathaftpflicht springt in der Regel auch hier ein, solltest du (last-minute) die Schlüssel verlieren (oder sie dir gestohlen werden) – sogar dann, falls die gesamte Schließanlage ersetzt werden muss. Wenn du keine Privathaftpflicht hast, wird dein:e Vermieter:in das Geld höchstwahrscheinlich von deiner Mietkaution abziehen. Autsch.

Musst du deine Einbauküche vor dem Auszug ausbauen? Oder andere ‘Upgrades’, die du in der Mietwohnung durchgeführt hast, rückgängig machen?

Du hast eine wunderschöne Küche maßgeschneidert und mit viel Liebe zum Detail einbauen lassen, jede Schräge und Ecke ist perfekt ausgenutzt. Das ist doch ein Geschenk für jede:n Nachmieter:in, oder etwa nicht? Theoretisch schon. Aber rein rechtlich gesehen ist der:die Vermieter:in nicht verpflichtet, die Küche oder andere Einbauten, wie Einbauschränke im Abstellraum, zu übernehmen. Wie schon oben beschrieben, sollte die Wohnung so hinterlassen werden, wie sie bezogen wurde. Solltest du ein gutes Verhältnis zu deinem oder deiner Vermieter:in haben, kann man natürlich schauen, ob man einen Deal findet, die Küche abzukaufen. Oder du hast eventuell bereits eine Nachmieterin, die du selbst vorschlägst und die bereit ist, die Küche abzukaufen. Wenn eine dieser nachhaltigen Varianten klappt — super. Wenn nicht, dann heißt es leider: Abriss, auch wenn’s weh tut.

Zum Abschluss können wir dir noch generelle Tipps zu deinen Rechten als Mieter:in ans Herz legen und — bevor du dich verabschiedest — diese kleine Checkliste als Überblick: 

• Wohnung komplett räumen und besenrein übergeben
• vorhandene Mängel ausbessern
• Vereinbarungen im Mietvertrag zur Renovierung beachten bzw. gesetzliche Regelungen dazu
• Mängelliste bei der Wohnungsübergabe anfertigen, Fotos machen
• Alle Zählerstände notieren und ausstehende Nebenkostenabrechnung begleichen
• Alle beim Einzug erhaltenen Schlüssel zurückgeben und im Protokoll vermerken
• Protokoll der Wohnungsübergabe von allen unterschreiben lassen

In diesem Sinne wünschen wir dir eine friedliche und reibungslose Übergabe!